주택자금 가족 대출시 증여가 아닌 대차로 인정받는 법

핵심 증거: 법적 효력과 증여 추정 배제 요건

가족 간 금전대차를 증여가 아닌 순수한 대여로 인정받으려면, 형식적인 문서보다 실질적인 거래 내용에 따라 판단됩니다. 이 핵심 증거는 차용증(금전소비대차계약서)이며, 세무 당국의 증여 추정을 배제하기 위해 이 문서는 아래와 같은 법적 완결성과 구체성을 갖춰야 합니다.

차용증 필수 구성 요소 및 법적 효력 확보 방안

1. 원금과 이자율 명시: 빌려주는 원금 규모와 약정 이자율을 기재합니다. 특히 세법상 적정 이자율(시가 이자율)과의 차이가 연간 $10,000,000$ 원 (1천만 원) 미만이 되도록 주의해야 합니다. 무이자 시에도 반드시 ‘무이자’를 명시해야 합니다.
2. 구체적인 변제 기일 및 상환 계획: 막연한 ‘추후 변제’가 아닌, 날짜가 명시된 구체적 기한과 정기적인 원금/이자 상환 계획을 상세히 명시해야 증여 오인 소지를 줄일 수 있습니다. 이자 및 원금 상환 방식(월별, 분기별)과 지연 이자율 약정도 포함하는 것이 좋습니다.
3. 당사자 정보와 서명/날인: 채권자, 채무자의 인적 사항(성명, 주민등록번호, 주소)을 정확히 기재하고 자필 서명 또는 인감 날인을 완료해야 합니다.
4. 차용 목적 명시: 차용 목적(예: 주택 구입 잔금 등)을 기재하여 금전대차의 필요성을 입증하면 증빙력이 더욱 강화됩니다.

또한, 사후 분쟁이나 세무조사에 대비해 차용증에 확정일자를 받거나 공증(Notarization)을 받는 것이 증빙력을 확보하는 가장 확실한 방법입니다. 이는 곧 거래의 투명성과 진정성을 객관적으로 입증하는 행위이며, 아래에서 다룰 이자 지급 기록 등 실제 거래 이행 여부가 가장 중요합니다.

‘갚는 행위’를 입증하는 금융 기록 및 상환 능력

차용증과 이자율 기준을 맞추는 것은 ‘형식적 요건’입니다. 더 중요한 것은 실제로 돈을 빌려주고 갚는 ‘실질적 요건’을 갖추는 것입니다. 서류만 있을 뿐 실제 상환 행위가 없다면, 국세청은 이를 증여로 판단할 가능성이 매우 높습니다.

실질적 대차 입증을 위한 3대 핵심 증빙

1. 정기적 계좌 이체 기록: 약정된 원금과 이자는 반드시 매월 지정된 날짜에 금융 계좌를 통해 이체되어야 합니다. 현금 상환은 증빙력이 없어 절대 지양해야 합니다. 송금 시 메모란에 ‘차용 이자’ 등의 명확한 표기를 남기면 더욱 좋습니다.
2. 채무자의 상환 능력 증명: 빌린 사람(채무자)이 대출 시점과 상환 기간 동안 원리금을 갚을 수 있는 객관적인 소득 또는 재산 자료가 필수입니다. (예: 소득금액증명원, 근로소득 원천징수 영수증)
3. 대여금 사용 목적의 투명성: 대여금이 주택 구입, 사업 자금 등 명확한 목적에 사용되었고, 그 자금 흐름이 입증될 경우 대차 관계를 입증하는 데 크게 유리합니다.

결국 실질적 대차 관계 입증은 ‘거래의 명확성’과 ‘상환의 현실성’이라는 두 가지 축에 달려 있으며, 모든 금융 기록은 최소 5년 이상 보관하는 것이 필수입니다.