안녕하세요! 요즘 시세보다 저렴한 가격으로 자산을 취득할 수 있는 온비드 공매에 대한 관심이 뜨겁습니다. 낙찰만 받으면 꽃길이 펼쳐질 것 같지만, 현장에서 마주하는 실제 임차인과의 권리금 갈등이나 영업권 승계 문제는 초보 투자자가 반드시 넘어야 할 높은 벽입니다.
⚠️ 입찰 전, 스스로에게 질문해보세요
단순한 ‘급매’ 가격에 매몰되어 가장 중요한 실무 리스크를 놓치고 있지는 않나요? 아래 항목 중 하나라도 모호하다면 재검토가 필요합니다.
- ✅ 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 기회 보호 대상인가?
- ✅ 기존 업종의 영업권 및 인허가를 행정적으로 승계받을 수 있는가?
- ✅ 인도명령이 없는 공매의 특성상 명도 소송 기간과 비용을 산정했는가?
- ✅ 전 소유자나 임차인이 체납한 공용부분 관리비의 인수 범위는?
| 구분 | 법원 경매 | 온비드 공매 |
|---|---|---|
| 명도 방식 | 인도명령 (비교적 신속) | 명도 소송 (상대적 장기화) |
| 점유 리스크 | 배당 절차로 협의 용이 | 권리금·영업권 갈등 심화 |
“공매 투자의 성패는 낙찰가가 아니라, 숨은 명도 비용(권리금 합의 등)을 얼마나 정확히 예측하느냐에 달려 있습니다.”
오늘은 실전 경험을 통해 정리한 온비드 공매 상가 핵심 리스크 체크리스트를 공유해 드릴게요. 불확실한 설렘을 확실한 수익으로 바꾸는 전략, 지금 바로 확인해 보세요!
공매 낙찰자에게 임차인 권리금 지급 의무가 있을까?
공매로 상가를 낙찰받으려는 분들이 가장 우려하는 대목이 바로 기존 임차인의 권리금 문제입니다. 결론부터 명확히 짚어드리면, 낙찰자가 임차인에게 직접 권리금을 지급할 법적 의무는 원칙적으로 없습니다. 상가건물 임대차보호법상 권리금 회수 기회 보호 의무는 ‘임대인’과의 관계에서 발생하는 것이며, 공매 낙찰자는 새로운 소유자로서 기존의 계약 관계를 당연 승계하지 않는 경우가 많기 때문입니다.
“권리금은 법적 의무보다 실무적 합의의 영역입니다. 법이 보장하지 않는다고 해서 리스크가 0인 것은 아닙니다.”
실무에서 마주하는 3대 핵심 리스크
이론과 실무의 간극은 ‘명도’에서 발생합니다. 법적 의무가 없음에도 불구하고 낙찰자가 긴장해야 하는 이유는 다음과 같습니다.
- 명도 거부 및 점유 지속: 권리금을 회수하지 못한 임차인이 유치권 등을 주장하며 퇴거를 거부할 수 있습니다.
- 인도명령 제도 부재: 경매와 달리 공매는 명도소송을 통해서만 강제 집행이 가능하므로 최소 6개월 이상의 시간이 소요됩니다.
- 영업권 훼손 우려: 명도가 길어질수록 상권의 연속성이 깨지고, 공실 기간이 길어져 수익률이 하락합니다.
💡 전문가의 한 줄 조언
공매 상가 입찰 전에는 반드시 대항력 있는 임차인 여부를 확인하고, 명도 비용 및 기간에 대한 기회비용을 입찰가에 미리 반영하는 ‘보수적 접근’이 필수입니다.
전 주인의 영업권과 인허가, 자동으로 승계되지 않습니다
공매로 상가를 낙찰받아 소유권을 취득했다고 해서 기존 임차인이나 소유자가 보유했던 영업권(영업신고증)까지 당연히 승계되는 것은 아닙니다. 상가 공매는 전 주인과의 협의가 단절된 경우가 많아, 인허가 문제를 해결하지 못하면 소유권을 갖고도 영업을 시작하지 못하는 ‘공실 리스크’가 발생할 수 있습니다.
- 중복 허가 불가 업종: 유흥주점 등은 기존 허가가 살아있으면 신규 허가가 나지 않습니다.
- 영업권 권리금 분쟁: 전 주인이 영업권 승계를 조건으로 거액의 권리금을 요구할 수 있습니다.
- 행정처분 승계: 위반 건축물이나 영업정지 처분 상태를 낙찰자가 떠안을 수 있습니다.
직권말소 절차와 소요 기간의 이해
만약 전 주인이 영업권 폐업 신고에 협조하지 않는다면, 낙찰자는 지자체에 직권말소를 요청해야 합니다. 이 과정은 행정 절차법상 상당한 시간이 소요됩니다.
| 단계 | 주요 내용 | 예상 기간 |
|---|---|---|
| 현지 조사 | 담당 공무원의 영업 여부 확인 | 1~2주 |
| 사전 통지 | 기존 영업자에게 말소 통지 및 의견 청취 | 2~4주 |
| 최종 말소 | 공고 후 직권 폐업 처리 | 1~2개월 |
“입찰 전 해당 지자체 위생과를 방문하여 행정처분 유무를 반드시 확인하십시오. 직권말소 기간만큼 임대 수익이 발생하지 않는다는 점을 수익률에 반영해야 합니다.”
입찰 전 성공 확률을 높이는 현장 답사와 서류 확인법
서류 너머 현장에 답이 있습니다. 입찰 전에는 반드시 현장을 방문해 임차인의 영업 의지와 미납 관리비를 확인하세요. 시설 투자가 큰 임차인일수록 보상 심리가 강해 명도 저항이 거셀 수 있습니다.
실전 현장 점검 리스트
- 배분요구서 확인: 보증금 전액 변제 여부에 따라 명도 난이도가 결정됩니다.
- 영업권 및 시설물 파악: 고가 설비가 포함된 경우 원상복구 책임 소재를 명확히 해야 합니다.
- 미납 관리비 조사: 공용 부분 관리비는 낙찰자 승계 가능성이 높으므로 관리사무소에서 확인하세요.
- 유치권 행사 여부: 내부 개보수 비용에 대한 유치권 주장 가능성을 탐문해야 합니다.
임차인 유형별 명도 전략 비교
| 임차인 유형 | 예상 리스크 | 대응 방안 |
|---|---|---|
| 전액 배분 임차인 | 낮은 저항 | 원만한 합의 및 일정 조율 |
| 미배분(손실) 임차인 | 강한 명도 저항 | 이사비 및 합의금 예산 반영 |
| 영업권 주장 임차인 | 권리금 분쟁 | 법적 대응 준비 및 수익률 재산정 |
궁금증을 풀어드리는 공매 상가 FAQ
온비드 공매는 경매와 달리 인도명령 제도가 없으므로, 권리금이나 영업권 분쟁 발생 시 더욱 세밀한 접근이 필요합니다.
Q1. 공매 상가 명도는 보통 얼마나 걸리나요?
일반적인 협의 시 1~2개월 내외로 마무리되지만, 명도 소송으로 이어지면 6개월에서 1년 이상 소요될 수 있습니다.
Q2. 전 임차인의 체납 관리비, 무조건 낙찰자 책임인가요?
대법원 판례에 따라 공용부분 관리비는 낙찰자가 인수하는 것이 원칙입니다. 단, 전용부분이나 연체료는 부담 의무가 없습니다.
| 구분 | 낙찰자 부담 여부 | 비고 |
|---|---|---|
| 공용 관리비 | O (인수) | 관리사무소 확인 필수 |
| 전용 관리비 | X (원칙적 제외) | 수도, 전기 등 실사용분 |
| 연체료 | X (면제) | 원금에 대한 연체료 제외 |
꼼꼼한 확인과 진심 어린 소통이 만드는 성공 투자
결국 온비드 공매 상가 투자의 성패는 철저한 리스크 점검과 임차인과의 유연한 소통에 달려 있습니다. 권리금과 영업권이라는 보이지 않는 가치를 정확히 읽어낼 때, 리스크는 수익을 위한 최고의 기회로 변모합니다.
💡 성공 투자를 위한 최종 체크리스트
- 현황조사서 정밀 분석: 점유 현황과 영업권 신고 여부를 다시 한번 대조하세요.
- 현장 밀착 답사: 인근 부동산을 통해 업종의 실제 권리금 시세를 파악해야 합니다.
- 상생의 명도 전략: 법적 대응보다는 대화를 통해 서로 만족할 접점을 먼저 찾으세요.
- 숨은 비용 산정: 미납 관리비, 내부 수리비 등을 예산에 넉넉히 반영하세요.
“공매는 차가운 서류로 시작하지만, 결국 뜨거운 발로 완성하는 예술입니다. 데이터가 주지 못하는 해답은 항상 현장에 있습니다.”
여러분의 성공적인 투자를 진심으로 응원합니다!
막연한 두려움을 갖기보다는 논리적인 분석으로 무장하여 당당하게 첫걸음을 내딛으시길 바랍니다. 보석 같은 매물을 찾아내는 여러분의 밝은 투자 여정을 언제나 응원하겠습니다.